一、制定背景
《湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理暫行辦法的通知》（湛府規(guī)〔2022〕4號）有效期已屆滿。為確保政策連續(xù)性，持續(xù)規(guī)范我市農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理，保障農(nóng)村村民居住權(quán)益，建設(shè)宜居鄉(xiāng)村，根據(jù)湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市行政規(guī)范性文件管實施辦法的通知》（湛府〔2021〕93號）規(guī)定，修改并延期施行《湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理暫行辦法的通知》（湛府規(guī)〔2025〕6號），自2025年6月1日起施行，有效期為5年。
二、適用范圍
本市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理，適用本暫行辦法。國家法律法規(guī)規(guī)章或上級規(guī)范性文件另有規(guī)定且與上位法無抵觸的，從其規(guī)定。
三、專業(yè)術(shù)語
農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的農(nóng)村集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。
農(nóng)村村民，是指農(nóng)村宅基地所屬的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。
農(nóng)村住宅，是指農(nóng)村村民在農(nóng)村宅基地上按照農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理相關(guān)規(guī)定建設(shè)的供其居住的房屋。
集體建房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織受農(nóng)村村民委托，在村域或者鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、集中建造住宅的活動。
四、主要內(nèi)容
《暫行辦法》實施意見共七章51條。第一章 總則（第1-6條），主要是闡述目的和依據(jù)、適用范圍和術(shù)語釋義、基本原則和要求、政府和村級組織職責、部門分工、宣傳引導(dǎo)和社會監(jiān)督。第二章 規(guī)劃和用地（第7-12條），主要是闡述規(guī)劃分類管控、布局和用地規(guī)模、用地計劃和指標、建房選址要求、宅基地用地面積標準、規(guī)劃建設(shè)要求。第三章 農(nóng)村宅基地審批和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可（第13-21條），主要闡述一戶一宅、“戶”的定界、申請主體資格、提出申請、審查審核、審批程序、編碼規(guī)則、不予批準宅基地的情形和公開辦事。第四章 農(nóng)村住宅建設(shè)管理（第22-39條），第一節(jié)“農(nóng)戶建房”主要闡述農(nóng)戶建房類型和要求、原址重建或改擴建的情形和程序、施工許可、建房驗線、開工期限、住宅設(shè)計、建房技術(shù)服務(wù)、施工主體、住宅質(zhì)量和安全、規(guī)劃核實和竣工驗收、不動產(chǎn)登記、使用安全、配套設(shè)施，第二節(jié)“集體建房”主要闡述集體建房、參與資格、集體建房程序和要求、集體建房竣工驗收、集體建房不動產(chǎn)登記。第五章 農(nóng)村宅基地和住宅流轉(zhuǎn)與利用（第40-43條）主要闡述流轉(zhuǎn)范圍和條件、轉(zhuǎn)讓贈與互換的程序、宅基地收回、宅基地及地上物繼承規(guī)定。第六章 監(jiān)督管理與法律責任（第44-49條），主要闡述監(jiān)管機制、監(jiān)督檢查、縣級以上人民政府和相關(guān)部門及公職人員違法違規(guī)行為的責任追究、違法建房的處罰、強制執(zhí)行、違反質(zhì)量安全規(guī)定的處罰、非法轉(zhuǎn)讓宅基地的處理。第七章 附則（第50-51條），主要闡述參照參考和施行日期。主要內(nèi)容如下：
（一）明確適用范圍。本市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理，適用本暫行辦法。國家法律法規(guī)規(guī)章或上級規(guī)范性文件另有規(guī)定且與上位法無抵觸的，從其規(guī)定。
（二）明確相關(guān)術(shù)語定義。農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的農(nóng)村集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農(nóng)村村民，是指農(nóng)村宅基地所屬的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。農(nóng)村住宅，是指農(nóng)村村民在農(nóng)村宅基地上按照農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理相關(guān)規(guī)定建設(shè)的供其居住的房屋。集體建房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織受農(nóng)村村民委托，在村域或者鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、集中建造住宅的活動。
（三）明確農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理原則。堅持規(guī)劃先行、一戶一宅、節(jié)約土地、高效利用原則，尊重農(nóng)村公序良俗。農(nóng)村住宅應(yīng)當符合安全環(huán)保、適用美觀的要求，體現(xiàn)當?shù)貧v史文化、地域特色和鄉(xiāng)村風貌。
（四）明確農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理工作機制?！翱h級主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體”。市、縣兩級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依職責指導(dǎo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責具體審批和管理，村級建立農(nóng)村宅基地協(xié)管員和村莊規(guī)劃聯(lián)絡(luò)員制度。
（五）明確規(guī)劃要求。編制國土空間總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃等詳細規(guī)劃，應(yīng)統(tǒng)籌安排農(nóng)村宅基地規(guī)模和布局，滿足農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地需求。
（六）明確農(nóng)村宅基地選址要求。農(nóng)村住宅建設(shè)應(yīng)當按照縣級或鎮(zhèn)級國土空間總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃的管控要求進行選址，盡量使用農(nóng)村原有宅基地和村內(nèi)空閑地，不得占用永久基本農(nóng)田，不得占壓生態(tài)保護紅線；禁止在自然保護地范圍內(nèi)建設(shè)住宅；嚴格控制占用耕地建設(shè)住宅；不得在削坡建房風險點、地質(zhì)災(zāi)害隱患點周邊、評估認定存在地質(zhì)災(zāi)害風險的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)以及河道管理范圍等危險區(qū)域選址建設(shè)住宅；不得在公路建筑控制區(qū)、鐵路線路安全保護區(qū)、電力線路保護區(qū)、飲用水水源一級保護區(qū)、重要旅游景區(qū)景點、不可移動文物等重點區(qū)域范圍建設(shè)住宅。
（七）明確農(nóng)村宅基地指標落實辦法。
農(nóng)村住宅建設(shè)用地計劃指標實行單列管理。涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或未利用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或未利用地轉(zhuǎn)用，由用地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分批次向具有審批權(quán)限的縣級以上人民政府提出申請。
（八）明確農(nóng)村宅基地面積標準。本市農(nóng)村宅基地的用地面積按下列標準執(zhí)行：1.平原地區(qū)和城市郊區(qū)每戶80平方米以下；2.丘陵地區(qū)每戶120平方米以下；3.山區(qū)每戶150平方米以下。農(nóng)村宅基地所屬區(qū)域的地形類型，由縣級人民政府確定。
（九）明確農(nóng)村住宅建設(shè)原則。先規(guī)劃、后許可、再建設(shè)。
（十）明確農(nóng)村宅基地安排原則。嚴格執(zhí)行“一戶一宅”原則，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處農(nóng)村宅基地，面積不得超過本暫行辦法規(guī)定的標準。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外人均土地少、不能保障一戶擁有一處農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的村莊，一般不再安排單宗分散的農(nóng)村宅基地。
（十一）明確農(nóng)戶的“戶”的認定標準和程序。農(nóng)戶的“戶”的具體標準和認定程序由縣級人民政府確定。不得以公安機關(guān)的分戶戶籍登記作為取得農(nóng)村宅基地的前置條件。
（十二）明確農(nóng)村宅基地申請條件。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員符合下列條件之一的，可以以戶為單位（以下簡稱“農(nóng)戶”）申請使用農(nóng)村宅基地：1.農(nóng)戶在本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織沒有取得農(nóng)村宅基地的；2.因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊規(guī)劃及進行鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，農(nóng)戶需要搬遷安置的；3.因危房改造、村莊布局調(diào)整，或者取得的農(nóng)村宅基地面積明顯少于本暫行辦法限額標準等原因，需異址新建、原址重建或改擴建，且農(nóng)戶不存在一戶多宅情形的；4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
（十三）明確農(nóng)村宅基地申請需提交資料要求。農(nóng)戶申請農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可審批應(yīng)當以書面形式向本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出，并提交如下資料：1.《農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)（規(guī)劃許可）申請表》；2.《農(nóng)村宅基地使用承諾書》；3.申請人及戶內(nèi)成員身份證明；4.有資質(zhì)單位測繪的比例尺為1:200至1:500的農(nóng)村宅基地宗地圖；5.住宅設(shè)計圖件（或《湛江市農(nóng)房設(shè)計通用圖集》）等資料。
（十四）明確《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》辦理程序。1.符合條件的農(nóng)戶提交書面申請材料；2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織審查：資料審查、會議表決、公示公告、審核上報；3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批：資料審查、現(xiàn)場勘查、核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》。
（十五）明確《農(nóng)村宅基地批準書編碼》要求。《農(nóng)村宅基地批準書》采取“農(nóng)宅字（ 16位數(shù)字）號”編碼。16位數(shù)字：前6位是行政區(qū)劃代碼（見民政部網(wǎng)站www.mca.gov.cn），7-9位代表鄉(xiāng)鎮(zhèn)（按GB /T10114執(zhí)行），10-13位代表年份，14-16位代表發(fā)放證書序號。
（十六）明確農(nóng)村宅基地申請不予審批情形。農(nóng)戶申請農(nóng)村宅基地建設(shè)農(nóng)村住宅，有下列情形之一的，不予批準：1.不屬本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者不具備認定為戶的條件的；2.分戶前的農(nóng)戶存在一戶多宅，分戶后仍可滿足“一戶一宅”標準的；3.已取得農(nóng)村宅基地，且不屬于申請原址重建、改擴建的；4.申請使用的農(nóng)村宅基地不符合縣級或鎮(zhèn)級國土空間總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃以及相關(guān)專項規(guī)劃的； 5.申請拆除原有住宅異址新建，但拒絕簽訂原有農(nóng)村宅基地退回協(xié)議的；6.申請使用的農(nóng)村宅基地權(quán)屬存在爭議的；7.農(nóng)戶將原有農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、贈與他人，或者將農(nóng)村宅基地地上住宅出賣、出租、贈與他人，以及改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請農(nóng)村宅基地的；8.農(nóng)戶原有農(nóng)村宅基地或者農(nóng)村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅實物或者貨幣化安置的；9.農(nóng)戶已參與農(nóng)村集體建房，居住權(quán)益已得到保障的；10.法律、法規(guī)規(guī)定不予批準的其他情形。
（十七）明確農(nóng)戶建房方式。農(nóng)戶可以單戶或者多戶聯(lián)合建設(shè)農(nóng)村住宅。
（十八）明確農(nóng)村住宅的基底面積、層數(shù)、高度和建筑面積標準。由縣級人民政府結(jié)合本地實際作出規(guī)定。多戶聯(lián)合建設(shè)住宅的，相應(yīng)標準可以適當放寬，但是占用農(nóng)村地宅基地的面積和住宅建筑面積不能超過分戶住宅的合計面積標準。
（十九）明確農(nóng)村住宅原址重建或改擴建條件。有下列情形之一的，農(nóng)戶可以申請原址重建或改擴建：1.一戶只有一處農(nóng)村宅基地的；2.因繼承等原因合法取得所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)多處住宅，選定其中一處住宅進行原址重建或改擴建的； 3.法律法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定的其他情形。
（二十）明確農(nóng)村住宅建設(shè)需申辦《建筑工程施工許可證》情形。農(nóng)村住宅建設(shè)工程投資額超過100萬元或建筑面積超過500平方米的，應(yīng)當按照《中華人民共和國建筑法》及相關(guān)規(guī)定申請辦理施工許可證。農(nóng)村住宅建設(shè)工程投資額在100萬元以下或者建筑面積在500平方米以下的，可以不申請辦理施工許可證，但在開工前須向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
（二十一）明確農(nóng)村住宅建設(shè)程序要求。1.依法取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》；2.按照規(guī)定辦理施工許可證或備案；3.按照規(guī)定選擇施工單位簽訂并施工合同和質(zhì)量安全承諾書；4.申請鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建設(shè)驗線；5.在《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》有效期內(nèi)開工建設(shè)；6.竣工后申請鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府規(guī)劃核實和竣工驗收；7.申辦供水、供電、燃氣等公共服務(wù)；8.申辦不動產(chǎn)登記。
（二十二）明確農(nóng)村住宅設(shè)計和施工資質(zhì)要求。農(nóng)村低層農(nóng)村住宅標準和建筑風貌要求由縣級人民政府制定。建設(shè)不含地下室的低層農(nóng)村住宅，可以選用住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的農(nóng)村住宅設(shè)計通用圖集，也可以使用由建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)中級以上職稱的設(shè)計人員設(shè)計或者審核的圖紙。建設(shè)非低層農(nóng)村住宅的，農(nóng)戶可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計施工圖紙，也可以選用住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的農(nóng)村住宅設(shè)計通用圖集，并由建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)技術(shù)人員進行指導(dǎo)。低層農(nóng)村住宅建設(shè)應(yīng)當委托經(jīng)過培訓、具備相應(yīng)技能并取得培訓合格證的鄉(xiāng)村建設(shè)工匠承建；非低層農(nóng)村住宅建設(shè)應(yīng)當選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的施工單位承建。
（二十三）明確農(nóng)村集體建房主體。農(nóng)村集體建房的建設(shè)主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，負責編制建房方案、落實用地來源、籌措資金、組織建設(shè)、分配住宅、收回舊宅基地等工作。
（二十四）明確農(nóng)戶參與農(nóng)村集體建房條件。符合下列情形之一的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，可以戶為單位申請參與農(nóng)村集體建房：1.戶內(nèi)未取得農(nóng)村宅基地的；2.與本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織協(xié)商一致，自愿退出原有農(nóng)村宅基地的；3.原農(nóng)村住宅不符合村莊規(guī)劃或者因國家、集體建設(shè)需要搬遷的，或者因自然災(zāi)害等原因需要集中安置的；4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
（二十五）明確農(nóng)村集體建房辦理程序。1、.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請?zhí)岢觯?.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核；3.縣級人民政府審批；4.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》；5.申辦建設(shè)工程施工許可證；6.竣工驗收；7.申辦不動產(chǎn)登記。
（二十六）明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住宅所有權(quán)流轉(zhuǎn)要求。農(nóng)戶依法取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住宅的所有權(quán)，可通過轉(zhuǎn)讓、贈與、互換等方式在同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)讓、贈與、互換農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住宅所有權(quán)應(yīng)當符合以下條件：1.符合國土空間總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃；2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住宅所有權(quán)權(quán)屬清晰無爭議；3.轉(zhuǎn)讓方、贈與方在轉(zhuǎn)讓、贈與農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住宅所有權(quán)后，能夠滿足自身居住需求；4.受讓方、受贈方、互換方應(yīng)當符合農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)申請條件；5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
（二十七）明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住宅所有權(quán)流轉(zhuǎn)辦理程序。1.雙方當事人應(yīng)當共同向所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出書面申請；2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織審查：資料審查、公示公告、出具審查意見；3.簽定流轉(zhuǎn)協(xié)議；4.當事人可按照相關(guān)要求辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
（二十八）明確收回農(nóng)村宅基地情形。有下列情形之一的，農(nóng)村宅基地所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的機關(guān)批準,可以收回農(nóng)村宅基地：1.農(nóng)戶按照審批實施異址建房竣工后，按《農(nóng)村宅基地使用承諾書》應(yīng)當退回原農(nóng)村宅基地而未退回的；2.農(nóng)戶參與農(nóng)村集體建房或者申請分配到足額面積的農(nóng)民公寓，應(yīng)當在分配到新房后退回原有農(nóng)村宅基地而未退回的；3.農(nóng)戶戶內(nèi)成員全部死亡，所遺農(nóng)村住宅無人繼承或者被遺贈的；4.為了公共利益需要使用農(nóng)戶農(nóng)村宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織已予以農(nóng)村宅基地使用權(quán)人合理的貨幣補償、異址安排農(nóng)村宅基地重建農(nóng)村住宅、提供安置房、參與農(nóng)村集體建房安置的；5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。
（二十九）明確農(nóng)村住宅繼承問題。農(nóng)村宅基地不能單獨繼承，依法繼承農(nóng)村住宅占用農(nóng)村宅基地的，可以按照相關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以外的人員通過繼承或者其他合法方式取得農(nóng)村住宅的，在住宅存續(xù)期間可以使用宅基地，并可以按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。住宅滅失后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法收回宅基地。
（三十）明確農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)法律責任。對農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)的監(jiān)管機制、監(jiān)督檢查制度、縣級以上人民政府和相關(guān)部門及公職人員違法違規(guī)行為的責任追究、違法建房的處罰、強制執(zhí)行、違反質(zhì)量安全規(guī)定的處罰等作出明確。