一、政策背景與意義
為深入貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合湛江市實(shí)際，湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定了《湛江市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）?！掇k法》旨在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，明確各方權(quán)責(zé)，構(gòu)建黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的物業(yè)管理體系，切實(shí)維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，提升城市治理精細(xì)化水平。
二、主要內(nèi)容概述
《辦法》共七章五十三條，聚焦物業(yè)管理全流程，涵蓋以下核心內(nèi)容：
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適用范圍：本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用，非住宅物業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。
基本原則：堅(jiān)持業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)基層黨組織對(duì)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)作用。
行業(yè)協(xié)會(huì)職責(zé)：推動(dòng)行業(yè)自律，制定服務(wù)規(guī)范，調(diào)解糾紛，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
?。ǘI(yè)主自治
業(yè)主定義：明確房屋所有權(quán)人、合法占有人等均可成為業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)籌備：細(xì)化籌備組組成(5-13名業(yè)主代表+鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）+建設(shè)單位）、資格條件及工作流程。
業(yè)主委員會(huì)備案：要求成立后30日內(nèi)備案，并移交承接查驗(yàn)資料。
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)與管理
服務(wù)模式：區(qū)分自行管理與委托管理，禁止將全部服務(wù)轉(zhuǎn)包。
招投標(biāo)管理：明確建設(shè)單位選聘前期物業(yè)需招標(biāo)或協(xié)議方式，住宅物業(yè)超5萬(wàn)平方米須招標(biāo)。
合同備案與退出：物業(yè)服務(wù)合同簽訂15日內(nèi)備案，退出時(shí)需移交資料并維持秩序。
（四）物業(yè)使用與維護(hù)
共有部分管理：利用共有部分經(jīng)營(yíng)需業(yè)主共同決定，收益歸全體業(yè)主。
安全管理：明確消防、電梯等設(shè)施巡查責(zé)任，禁止侵占消防通道等行為。
裝修與停車管理：規(guī)范裝修報(bào)備流程，強(qiáng)調(diào)人防工程停車管理及臨時(shí)車位設(shè)置程序。
?。ㄎ澹┱?wù)與監(jiān)管
三級(jí)監(jiān)管體系：市、縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分工明確，住建部門統(tǒng)籌指導(dǎo)，街道辦負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)。
部門協(xié)同：發(fā)展改革、公安、消防等部門按職責(zé)協(xié)同監(jiān)管，專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好專項(xiàng)服務(wù)。
?。┪锕芗m紛調(diào)處
調(diào)解機(jī)制：建立人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化部門協(xié)作。
組織保障：依托現(xiàn)有調(diào)解組織，重大糾紛可聯(lián)合相關(guān)部門處理。
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實(shí)施時(shí)間：自印發(fā)之日起施行，有效期五年。
參照適用：未明確規(guī)定的情形依上位法執(zhí)行，業(yè)主自行管理參照本辦法。
三、重點(diǎn)條款解讀
（一）黨建引領(lǐng)貫穿始終
黨組織建設(shè)：業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)須設(shè)立黨組織，接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨委領(lǐng)導(dǎo)。
政治方向：確保物業(yè)管理活動(dòng)符合黨的方針政策，強(qiáng)化基層治理紅色陣地。
?。ǘI(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化
籌備啟動(dòng)：需20%以上業(yè)主聯(lián)名啟動(dòng)，籌備組成員須無(wú)利益關(guān)聯(lián)。
議事規(guī)則透明化：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前15日公示議題，保障業(yè)主知情權(quán)、參與權(quán)。
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任強(qiáng)化
信息公開：要求公開企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。
應(yīng)急管理：發(fā)生電梯故障、外墻滲漏等緊急情況時(shí)，須立即處置并上報(bào)。
（四）共有收益與資金管理
賬戶獨(dú)立：設(shè)立業(yè)主共有資金共管賬戶，禁止挪用。
使用規(guī)范：公共收益扣除成本后主要用于專項(xiàng)維修資金或業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)。
?。ㄎ澹┱O(jiān)管創(chuàng)新
信用平臺(tái)建設(shè)：建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入行業(yè)監(jiān)管體系。
聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制：針對(duì)違規(guī)占用綠地、消防通道等行為，多部門聯(lián)合查處。
四、政策實(shí)施保障
?。ㄒ唬┬麄髋嘤?xùn)：通過(guò)專題宣講、案例剖析等方式推動(dòng)政策落地。
?。ǘ┍O(jiān)督問(wèn)責(zé)：對(duì)違反規(guī)定的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法處罰，并納入信用記錄。
?。ㄈ┘m紛化解：依托街道司法所、行業(yè)協(xié)會(huì)建立快速響應(yīng)機(jī)制，降低維權(quán)成本。
五、結(jié)語(yǔ)
《湛江市物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，標(biāo)志著湛江市物業(yè)管理進(jìn)入法治化、規(guī)范化新階段。通過(guò)明晰權(quán)責(zé)邊界、完善制度設(shè)計(jì)、強(qiáng)化多方協(xié)同，將為構(gòu)建和諧社區(qū)、提升城市治理效能提供堅(jiān)實(shí)保障。下一步，相關(guān)部門將加強(qiáng)政策宣貫與執(zhí)行監(jiān)督，確?！掇k法》有效落實(shí)，切實(shí)回應(yīng)群眾關(guān)切。
來(lái)源：湛江市人民政府門戶網(wǎng)站